昨日，廣東省高調(diào)推出十五條樓市新政，促消費、援開發(fā)、增保障三管齊下，業(yè)內(nèi)稱其力度在地方政府樓市新政中創(chuàng)最高紀(jì)錄。
一些市場熱議的提振方案在新政中悉數(shù)現(xiàn)身：直系親屬首次購買普通住房可申請?zhí)崛÷毠ぷ》抗e金；港澳臺居民在廣東省境內(nèi)購房執(zhí)行內(nèi)地居民同等政策；個人轉(zhuǎn)讓2年以上惟一生活用房免征個人所得稅地方收入部分；有條件城市放寬購房入戶政策等均在新政之列。
2月27日，廣東省召開常務(wù)工作會議研究促進(jìn)廣東房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，僅四天后，幾乎與廣東“兩會”代表抵達(dá)北京同步，廣東火線出臺《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場 平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（粵府辦（2009）16號）�！兑庖姟贩秩糠郑彩鍡l。其中最惹人關(guān)注的是鼓勵普通商品房消費和支持房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)政策。
鼓勵普通商品住房消費方面，《意見》共九條，二套房限制松綁、老貸款客戶享受新利率優(yōu)惠等均在《意見》中得到體現(xiàn)。更多新的亮點包括直系親屬購房可提取公積金、港澳臺居民享受內(nèi)地居民政策、個人轉(zhuǎn)讓2年以上惟一生活用房免征個人所得稅地方收入部分，以及有條件城市實行購房落戶等。
稅收方面，《意見》明確，個人出售超過2年的普通住房免征營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓2年以上、且家庭惟一生活用房，免征個人所得稅地方收入部分；個人首次購買普通住房，其契稅按1%征收。
房地產(chǎn)開發(fā)方面，《意見》為房企資金鏈大松綁。三條新政包括：對在2008年簽訂土地出讓合同，確實無法按時繳納土地出讓價款的項目用地，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)可適當(dāng)延長繳款期限，延長時間原則上不超過2年；鼓勵商業(yè)銀行在風(fēng)險可控前提下，對基本面比較好的房企給予信貸支持，同時支持符合條件的開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和可轉(zhuǎn)換債券、支持部分大型房企開展房地產(chǎn)信托投資基金試點工作。支持在境外上市的房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)發(fā)行A股。另外，對已進(jìn)入土地增值稅清算但無法及時繳納土地增值稅的房企，可向稅務(wù)機關(guān)提出申請，作出分期繳納土地增值稅的計劃。
分析：購房者可受惠的新政策
1.公積金或可貸百萬貸款一月搞掂
《意見》第七條:各地可將住房公積金貸款上限上浮10萬元-20萬元,住房公積金貸款年限可延長至30年,并適當(dāng)提高住房公積金繳存比例。職工的直系親屬（父母、子女）首次購買普通住房的,可申請?zhí)崛÷毠ぷ》抗e金,但提取總額不得超過購房總價款。簡化住房公積金貸款手續(xù),并在1個月內(nèi)完成手續(xù)辦理。
本地解讀
目前,廣州公積金貸款額度規(guī)定,個人貸款最高額度為50萬元,夫妻合購房（兩個或兩個以上市民合購房）的最高額度為80萬元。根據(jù)《意見》,廣州或可以將個人貸款最高額度升至70萬元,夫妻合購房貸款額度升至100萬元。據(jù)了解,目前廣州市民購房貸款金額多在100萬元以內(nèi),所以按新額度,市民買房一般只需要做公積金貸款就可以了,而不需要再申請部分的商業(yè)貸款。
《意見》增加了父母、子女購房均可以提取公積金的政策。也就是說,女兒買房了,她的父母同樣可以提取公積金。
更值得關(guān)注的是,《意見》要求公積金貸款手續(xù)要在1個月內(nèi)完成手續(xù)。目前,廣州辦理公積金貸款一般需要3個月時間,為此很多開發(fā)商通過購房折扣來限制購房市民使用公積金貸款,新政策將消除這一障礙,能使更多市民使用公積金貸款來買房。
2.購房滿兩年賣房個稅可減免4‰
《意見》第九條:個人轉(zhuǎn)讓自用2年（含2年）以上、并且是家庭唯一生活用房的所得,個人不負(fù)擔(dān)個人所得稅地方收入部分。
本地解讀
據(jù)了解,此前的國家救市措施中并沒有對賣房個人所得稅進(jìn)行減免,這次《意見》有了新規(guī)定。目前廣州規(guī)定賣房的個人所得稅為房價的1%,而個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上并且是唯一家庭生活用房才可以免繳個人所得稅。《意見》把減免個稅的年限從5年縮短至2年。但當(dāng)中僅是減了地方稅收的部分,而個稅上繳給中國家和地方的比例是6:4。這就意味著,市民購房滿2年后賣出唯一生活用房,可以省去房價千分之四的個人所得稅。
3.首次買144平方米以下住房契稅優(yōu)惠
《意見》第十條:個人首次購買普通住房,其契稅按1%征收。
本地解讀
根據(jù)國家財政部的救市措施,個人首次購買90平方米以下住房的,可以享受契稅優(yōu)惠政策,即契稅稅率從房價的1.5%降至房價的1%。而《意見》據(jù)此規(guī)定,把90平方米以下住房改為普通住房,顯然其條件有所放寬。在廣州,普通住房的定義是建筑面積144平方米以下,容積率1以上的住房。這就意味著,以后廣州市民首次購買144平方米以下的房子,都能享受契稅從1.5%降至1%的優(yōu)惠。以一套總價100萬元的房子進(jìn)行計算,可以少付契稅5000元。
4.港澳臺居民購房不再限買一套
《意見》第十二條:港澳臺居民在廣東省境內(nèi)購買住房,執(zhí)行內(nèi)地居民同等政策。
本地解讀
2006年,國家出臺限制境外人士內(nèi)地購房投資的政策。《意見》取消了2006年出臺的規(guī)定,港澳臺居民在廣東不再限購一套自住房了,更可以投資購房。房地產(chǎn)專家黎文江表示,廣東不少城市是僑鄉(xiāng),新規(guī)定無疑對二三線城市以及廣州樓市都有利好。
開發(fā)商可受惠的新政策
1.個別地王可延期2年交地價
《意見》第十三條:對在2008年簽訂土地出讓合同,確實無法按時繳納土地出讓價款的項目用地,由土地使用者申請并經(jīng)當(dāng)?shù)厥�、縣人民政府批準(zhǔn),可適當(dāng)延長繳納土地出讓價款期限,延長時間原則上不超過2年。
本地解讀
這意味著2008年賣出的地塊尤其是地王都可以延期2年交地價。
2.開發(fā)商可獲銀行信貸支持
《意見》第十四條:鼓勵商業(yè)銀行在風(fēng)險可控前提下,對基本面比較好,有良好信用記錄和較強競爭力,但暫時出現(xiàn)經(jīng)營或財務(wù)困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予信貸支持。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。支持符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券和可轉(zhuǎn)換債券。支持在境外上市的房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)發(fā)行A股。
本地解讀
受宏觀調(diào)控和國際金融危機影響,廣州不少開發(fā)商無法從銀行和境外機構(gòu)獲得貸款,普遍出現(xiàn)資金緊缺問題�！兑庖姟饭膭钽y行對其支持,顯然能幫不少開發(fā)商渡過難關(guān)。
3.土地增值稅清算政策解禁
《意見》第十五條:對已進(jìn)入土地增值稅清算的企業(yè),在清算過程中由于資金流暫時出現(xiàn)困難而無法及時繳納土地增值稅的,可向稅務(wù)機關(guān)提出申請,在納稅期限內(nèi)作出分期繳納土地增值稅的計劃,并按計劃做好土地增值稅清算工作。
本地解讀
2007年,國家出臺政策要求清算土地增值稅,這對于很多開發(fā)商來說是致命的打擊。據(jù)悉,土地增值稅是按土地增值部分的30%-60%進(jìn)行征稅。打個比方,一幅土地2001年2000萬元買入,現(xiàn)在價值為6000萬元,那么就要交2400萬元的土地增值稅。
廣東省地產(chǎn)商會副會長黃朝暉表示,土地增值稅占了開發(fā)商開發(fā)成本的很大一部分,分期繳納可較好地緩解開發(fā)商資金緊張的情況。
其他救市政策
●從2009年至2011年,每年安排2億元專項用于廣東經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)廉租住房保障資金補助;力爭用3年時間基本解決全省符合廉租住房保障條件的7萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。
●2008年10月27日前已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分、首次貸款購買普通自住房及改善型住房、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可申請享受現(xiàn)行貸款下浮利率優(yōu)惠政策。
●有條件的市可根據(jù)實際情況,放寬購房入戶政策。
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